Mit 1. Januar 2014 wurde die sog. Zugewinn- oder Spekulationssteuer für Immobilien (auch Wertzuwachssteuer genannt) eingeführt. Gemäß dieser neuen Regelung fällt ab dem 1. Januar 2014 für den sich aus dem Verkauf einer zuvor erworbenen Immobilie ergebenden Wertzuwachs (d.h. den Zugewinn) diese zusätzliche, vom Verkäufer zu entrichtende Steuer in Höhe von 15% an.
Diese Steuer fällt bei der Übertragung jeglicher dinglicher Rechte an und betrifft alle Immobilien, die ab dem 1. Januar 2014 erworben und weiter übertragen worden sind und zwar unabhängig davon, ob dies durch Verkauf, Versteigerung, Schenkung oder elterliche Zuwendung erfolgt ist.
Zugewinne aus Verkäufen vor dem 1. Januar 2014 sind von dieser Zugewinnsteuer nicht erfasst.
Diese Steuer betrifft ausschließlich Immobilien, die nach dem 31.12.1994 erworben und nach dem 1.12.2013 weiterveräußert werden. Für die Berechnung ist zuerst der Differenzbetrag zwischen dem damaligen Erwerbsbetrag und dem nunmehrigen Veräußerungsbetrag in Anschlag zu bringen. Dieser Differenzbetrag wird nun mit einem „Altersfaktor“ multipliziert. Mit der Dauer der Zurückhaltung der Immobilie (in Jahren) reduziert sich auch der Faktor.
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Jahre |
Faktor |
Jahre |
Faktor |
Jahre |
Faktor |
Jahre |
Faktor |
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1 |
100% |
8 |
87,8% |
15 |
76,4% |
22 |
65,7% |
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2 |
98,2% |
9 |
86,1% |
16 |
74,8% |
23 |
64,2% |
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3 |
96,4% |
10 |
84,5% |
17 |
73,2% |
24 |
62,8% |
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4 |
94,7% |
11 |
82,8% |
18 |
71,7% |
25 |
61,5% |
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5 |
93% |
12 |
81,1% |
19 |
70,2% |
26+ |
60% |
|
6 |
91,2% |
13 |
79,5% |
20 |
68,7% |
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7 |
89,5% |
14 |
77,9% |
21 |
67,2% |
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Wurde die Immobilie im Zeitraum 1.1.1995 – 31.12.2002 erworben, wird der Altersfaktor nochmals mit dem Faktor 80% multipliziert.
Für den Fall, dass der Verkäufer mindestens fünf Jahre lang Eigentümer (mit einem Anteil über 50%) der Immobilie war, kann er einen Steuerfreibetrag in Höhe von EUR 25.000,-- geltend machen, den er von dem Betrag abziehen kann, der sich aus der Multiplikation des Differenzbetrags (Zugewinns) mit dem/den Faktor/en ergibt. Diese Ausnahme gilt nicht für natürliche Personen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als eine Übertragung tätigen.
Dieser Betrag unterliegt nun der 15%igen Zugewinnsteuer.
Von dieser Steuer sind ausgenommen:
Zur Veranschaulichung jeweils ein Beispiel für die gängigsten Fallkonstellationen:
Beispiel 1:
Erwerb einer Immobilie am 2.3.1994 zum Preis von EUR 100.000,--; Veräußerung am 17.6.2014 zum Preis von EUR 170.000,--:
Hier fällt keine Zugweinnsteuer an, da der Erwerb vor dem 1.1.1995 stattfand.
Beispiel 2:
Erwerb einer Immobilie am 2.3.1995 zum Preis von EUR 100.000,--; Veräußerung am 17.6.2014 zum Preis von EUR 170.000,--:
Differenz (Zugewinn): EUR 70.000,--
Altersfaktor (19 Jahre): 70,2%
Zusatzfaktor: 80%
70.000 x 70,2% x 80% = 39.312
Die Immobilie wurde mindestens fünf Jahre behalten, sodass der Steuerfreibetrag von EUR 25.000,-- abgezogen werden kann.
39.312 – 25.000 = 14.312
Von diesem Betrag wird nun die Steuer berechnet.
14.312 x 15% = EUR 2.146,80
Beispiel 3:
Erwerb einer Immobilie am 2.3.2003 zum Preis von EUR 100.000,--; Veräußerung am 17.6.2014 zum Preis von EUR 170.000,--:
Differenz (Zugewinn): EUR 70.000,--
Altersfaktor (11 Jahre): 82,8%
70.000 x 82,8% = 57.960
Die Immobilie wurde mindestens fünf Jahre behalten, sodass der Steuerfreibetrag von EUR 25.000,-- abgezogen werden kann.
57.960 – 25.000 = 32.960
Von diesem Betrag wird nun die Steuer berechnet.
32.960 x 15% = EUR 4.944,--
Beispiel 4:
Erwerb einer Immobilie am 2.3.2012 zum Preis von EUR 100.000,--; Veräußerung am 17.6.2014 zum Preis von EUR 170.000,--:
Differenz (Zugewinn): EUR 70.000,--
Altersfaktor (2 Jahre): 98,2%
70.000 x 98,2% = 68.740
Die Immobilie wurde weniger als fünf Jahre behalten, sodass kein Steuerfreibetrag abgezogen werden kann.
Von diesem Betrag wird nun die Steuer berechnet.
68.740 x 15% = EUR 10.311,--
Um den Immobilienmarkt anzukurbeln, hat das Finanzministerium im Dezember 2014 die Erhebung der Zugewinnsteuer von 1.1.2015 bis zum 31.12.2016 ausgesetzt. Bis zum 31.12.2016 ist somit für den Verkäufer ein steuerfreier Verkauf möglich.